La actividad de las viviendas vacacionales en Canarias se encuentra en el centro del debate. El 16 de enero de 2025, el proyecto de Ley de Ordenación Sostenible del Uso Turístico de Viviendas entró al Parlamento autonómico para su tramitación. Este marco legislativo busca equilibrar el uso residencial y turístico en un contexto donde el crecimiento del alquiler vacacional ha generado tensiones económicas y sociales. Se espera que esta ley quede aprobada entre abril y mayo de 2025, lo que marcará un punto de inflexión para los propietarios y gestores de viviendas vacacionales en el archipiélago.
Aspectos destacados de la nueva ley de viviendas vacacionales en Canarias.
Uso turístico consolidado
Una de las novedades más importantes de esta ley es la posibilidad de declarar una vivienda como de uso turístico consolidado. Esto implica que la vivienda quedará destinada exclusivamente al turismo, sin posibilidad de emplearla como residencia habitual. Esta declaración tendrá una vigencia de cinco años, renovable mediante una nueva declaración responsable. Los propietarios interesados deben cumplir una serie de requisitos documentales, como demostrar que la vivienda estaba legalmente habilitada como vacacional antes de la entrada en vigor de la ley.
Para aquellos propietarios que desean asegurar que su vivienda vacacional en una zona turística permanezca destinada al alquiler a turistas, esta opción les brinda estabilidad para planificar su actividad a largo plazo. Además, facilita la gestión fiscal y administrativa, permitiendo a los propietarios tener más control sobre la evolución de sus propiedades. Esta medida es similar a otras normativas en comunidades como Baleares, donde ha ayudado a los propietarios a consolidar sus negocios frente a cambios urbanísticos.
Antigüedad mínima de las viviendas.
Para iniciar la actividad de vivienda vacacional, las propiedades deben tener una antigüedad mínima de 10 años. Existen algunas excepciones, como las viviendas reconstruidas tras el volcán de La Palma, en cuyo caso se computará la antigüedad de la vivienda original.
Zonas tensionadas.
Un concepto clave que introduce esta ley es el de las «zonas tensionadas». En estas áreas, las autoridades competentes podrán suspender la actividad de viviendas vacacionales para proteger el mercado residencial y garantizar el acceso a la vivienda habitual. Este aspecto tiene un gran impacto en aquellas zonas con alta demanda de viviendas residenciales y una gran concentración de alojamientos turísticos.
Restricciones en comunidades de propietarios
La ley refuerza el papel de las comunidades de propietarios en el control de la actividad de viviendas vacacionales. Si los estatutos o acuerdos de la junta de propietarios prohíben la actividad turística en el edificio, esta no podrá llevarse a cabo, incluso si se cumplen todos los demás requisitos. Esto implica que los propietarios deberán revisar y, en su caso, adaptar sus acuerdos comunitarios para asegurarse de que la actividad de alquiler turístico sea compatible con las normas internas del edificio.
Capacidad máxima de huéspedes en viviendas vacacionales.
La nueva normativa también regula la capacidad máxima de alojamiento en las viviendas vacacionales. Establece que solo se podrá alojar una persona por dormitorio individual y dos personas por dormitorio doble. Además, no se permitirá el uso de estancias adicionales, como sofás cama, para aumentar la capacidad de alojamiento. Esta medida tiene como objetivo garantizar un estándar mínimo de calidad en la experiencia de los huéspedes y evitar la sobreexplotación de los espacios disponibles.
Impacto para los propietarios de viviendas vacacionales en Canarias.
La implementación de esta ley supone un reto significativo para muchos propietarios que ya operan viviendas vacacionales en Canarias. Sin embargo, también representa una oportunidad para regularizar y consolidar su actividad, lo que les permitirá garantizar la estabilidad de su negocio a largo plazo.
Para cumplir con la normativa, los propietarios deberán:
- Presentar la documentación requerida para la declaración de uso turístico consolidado.
- Adecuar sus viviendas a los nuevos requisitos de capacidad, accesibilidad y eficiencia energética. Esto puede implicar, por ejemplo, la redistribución de los espacios interiores para cumplir con la capacidad máxima de ocupantes permitida.
- Realizar un seguimiento constante de posibles cambios en las áreas tensionadas, manteniendo una comunicación directa con las autoridades locales para estar al tanto de cualquier ajuste en las normativas locales.
En las zonas tensionadas, algunos propietarios han optado por diversificar su estrategia, transformando viviendas vacacionales en alquileres de larga duración para residentes locales. Esta medida les permite adaptarse a las necesidades del mercado y maximizar el uso de sus propiedades. Además, en las comunidades de propietarios donde existen restricciones, negociar acuerdos previos en las juntas generales de propietarios puede ser una estrategia eficaz para evitar futuros conflictos y asegurar que la actividad de alquiler turístico sea viable.
La nueva Ley de Ordenación Sostenible del Uso Turístico de Viviendas en Canarias introduce cambios significativos que redefinirán el panorama de las viviendas vacacionales en el archipiélago. Aunque los requisitos pueden parecer desafiantes, con la preparación adecuada y el apoyo de expertos, es posible no solo cumplir con la ley, sino también aprovechar esta transición para garantizar la estabilidad y sostenibilidad de tu actividad turística.
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